Ціна на землю та фактори, які сприятимуть її підвищенню

Головна пересторога, яку висловлюють противники скасування мораторію, — це те, що громадяни одразу кинуться продавати землю, і цим нашкодять і собі, і країні. Проводячи паралель із ваучерною приватизацією, вони називають як занадто низькі ціни, на які начебто можуть погодитися власники паїв, — так і нереально високі, яких начебто варті українські землі.

Для того, щоб оцінити, що вигідніше: продавати пай чи притримати його у себе, — власник має орієнтуватися в цінах на землю; розуміти, що її підвищує і за яких умов вигода буде максимальною.

Спочатку – про прогнози цін. Далі – кілька закономірностей, які варто знати. 

Що формує поточну цінову кон’юктуру 

  1. 1. Власники, які з різних причин не можуть обробляти землю самостійно (наприклад, через вік). Єдиний можливий варіант, який вони мають, – здавати в оренду. Але оскільки це єдиний можливий варіант, ціна є низькою – за офіційними даними, середній розмір орендної плати на рік становить 1093 грн за 1 га. Всі інші шляхи – незаконні або напівзаконні, і загрожують власнику фінансовими втратами. Хоча, «з урахуванням середньої рентабельності сільгоспвиробництва у 30%, агрохолдинги цілком могли б сплачувати за середньостатистичний гектар 10 тис грн на рік», — вважають агроексперти.
  • Ціна, від якої радять відштовхуватися урядовці як від винятково нижньої межі, – нормативна грошова оцінка. На сьогодні вона становить приблизно $1100/га.
Під час переходу до внутрішнього ринку нормативна грошова оцінка буде виступати виключно в ролі нижнього порогу, а конкуренція серед покупців підвищить ціни до їх реального значення на понад 70%. Тобто середня ціна одного гектару, яка нині в Україні становить $1100, після переходу до ринку збільшиться до $1943 у найближчі два роки», – прогнозує Максим Мартинюк, перший заступник міністра агрополітики.

  • У більшості випадків на перших порах після відкриття ринку земель вартість сільгоспземель коливатиметься в межах $1000/га, вважає член Експертної ради Українського клубу аграрного бізнесу Олег Нів’євський.

Економічний підрахунок спирається на прийняті методи оцінки сільгоспактивів. Оскільки очікується, що ринок сільгоспземель в Україні матиме певні обмеження, то для української ситуації, вважають економісти, придатний так званий «метод капіталізації доходу від використання земельних ділянок». Для власників паїв доходом є орендна плата. Результат можна отримати, використовуючи формулу капіталізації. Для цього потрібно помножити річну оренду плату на певний мультиплікатор (за розрахунками, він дорівнює близько 20). Тобто якщо власник отримує $50/га від оренди свого паю, то вартість такого паю можна оцінити в $1000/га.

  • Ціни на сільгоспземлі у Східній Європі – $1000—5000/га. І якщо в Україні співвідношення орендних ставок і цін на с/г продукцію буде таким же, як у ЄС (тобто якщо оренда здорожчає), експерти підрахували, що слід очікувати середньої ціни на землю близько $2990/га. При цьому коливання становитимуть від $1480 до $6030 за 1 га.

Ми очікуємо, що за перші 2 роки після відкриття ринку землі в Україні ціна гектара зросте на 76%»,– каже Михайло Кухар, економіст IMF Group Ukraine. За його словами, у країнах, які відкрили свої ринки землі (Болгарія, Румунія, Естонія, Польща, Чехія, Литва, Латвія, Угорщина) за перший рік після запровадження ринку землі її вартість зросла в середньому на 25%, за 2-й – на 37, 3-й – на 18%, 4-й – на 8%, у наступні роки – відповідно 12%, 15%, 18%, 23%, 15%, 15%, 9%. Як свідчить статистика, найвищі темпи зростання цін у 2000–09 роках зафіксовано у країнах-нових членах ЄС: Латвії, Румунії та Литві – 71%, 62% и 47% відповідно.

  • Через 5 років ціна земель сільгосппризначення в Україні встановиться на рівні близько $6000—7000/га.
Відкриття ринку перерозподілить землі на користь найбільш ефективних виробників, що проявиться в зростанні врожайності, поліпшенні структури виробництва (перехід до більш дорогих і складних культур) і підвищенні уваги до збереження якості ґрунтів. Приклад постсоціалістичних країн, що впровадили внутрішні ринки землі, свідчить про зростання цін як наслідок впливу зазначених вище факторів у 2,5 разу протягом перших п’яти років. У підсумку через п’ять років ціна земель сільгосппризначення в Україні встановиться на рівні близько $6000—7000 за один гектар», – стверджуєМаксим Мартинюк, перший заступник міністра агрополітики.

  • «І 10 тис, і 70 тис євро – це казки, але і 4 тисячі, отримані за пай, – достатні гроші, аби купити квартиру в такому місті як Кривий Ріг чи Бердичів. Усі життєві проблеми один пай не розв’яже», – зазначає народний депутат України Вадим Денисенко.

Від чого залежить ціна

  • Ціна на землю залежить від того, скільки на ній можна заробити. Не існує абстрактної «ціни українських чорноземів». Політики часом називають суму у захмарні 70 тис євро/га, і по цій ціні рахують усю сільгоспземлю в Україні. Якщо це найкраща за якістю земля, але її лише 2 га і розташовані вони посеред великого масиву – для виробника вона цікавою не буде. З нею він купить більше проблем, ніж надій на заробіток.
  • Реальну вартість зможе виявити тільки ринок – у ринковій економіці сільськогосподарські землі не мають фіксованої вартості, бо вона постійно змінюється під впливом великої кількості факторів, ключовим серед яких є згадана вище прибутковість ведення агробізнесу.

Що робить землю дорожчою

  • Якість грунтів. Це, безумовно, базовий параметр. Але не єдиний. Так, побутує думка, що ціна на землю залежить лише від якості її грунтів — а відтак наші чорноземи повинні коштувати дорого лише тому, що це чорноземи. Але, крім того, є низка інших складових, які впливають на ціну. Це:
  • інфраструктура довкола ділянки (вигідне розташування в межах масиву, транспортне сполучення);
  • відсутність обтяжень (наприклад, діючого договору оренди);
  • якість захисту прав власності на цю землю. Більш високий рівень захисту (наприклад, формальна реєстрація і дієва судова система) сприятимуть підвищенню ціни;
  • чим менша пропозиція в районі, тим вища ціна на ділянки, виставлені на продаж;
  • загальнополітична ситуація – можливість ведення бізнесу: стабільність правил ведення бізнесу, легкість, відсутність корупції на місцевому рівні, робота правоохоронних органів;
  • економічні правила. Доступність кредитів. Економісти наголошують, що у країнах із більш доступними кредитами, які дозволяють фермеру отримувати кошти на розвиток виробництва, ціни на землю вищі.

Що знижує ціну

  • перешкоди для ведення агробізнесу (високі податки, адміністративний тиск, корупція і т.ін.)
  • законодавчі ускладнення при купівлі землі
  • проблеми захисту прав власності на землю
  • обмежений доступ до кредитних ресурсів

Тому після запровадження ринку землі власник невеликого паю, який навіть і планує його продати, має бути зацікавлений у покращенні умов для господарювання на землі, ведення бізнесу в цілому, реформі судової системи та боротьбі з корупцією.

Для землі, яка є засобом виробництва, основна складова ціноутворення – це додаткова вартість, яка формується на ній. Простіше кажучи, ціна землі залежить не тільки від відсотка гумусу, але і від можливості робити на ній бізнес. Справді, Польща відкривала свій ринок землі з набагато більш високих цінових показників, ніж, швидше за все, стартує Україна. Однак у цю ціну закладалися і ВВП Польщі, який значно перевищує український, і значно нижчі  корупційні ризики, а також геополітична і військова стабільність. Тому ціну української землі, крім вузькопрофільних, сформують макроекономічні, а також репутаційні фактори – аж до рівня свободи слова та позиції в рейтингу Doing Business»,  каже Максим Мартинюк, перший заступник міністра агрополітики.

Чи не рухне ринок через велику кількість бажаючих продати землю?

Чи не обвалиться ринок через надмірну пропозицію? Попит на українську землю у перші два роки складе близько 1,2 млн га, а це майже дорівнює попиту, який прогнозувала робоча група при Держгеокадастрі – 1,4 млн га, — наголошують в IMF Group Ukraine.

Там звертають увагу, що такий показник корелюється з даними соціологічних опитувань, за якими лише до 15% власників паїв мають намір одразу виставити свою землю на продаж, що еквівалентно 1 млн осіб.

Таким чином, великої пропозиції одразу після відкриття ринку земель економісти не очікують. А отже, масового розпродажу, який не дав би сформуватися ринковій ціні, не відбудеться.

Джерело: БІЛА ХАТА


Запам'ятати мене