Емфітевзис: ризики та недоліки

Юрій Віннічук, "БизнесЦензор"

В Україні 17 років діє мораторій на продаж сільськогосподарської землі. Фактично майже два десятиліття в європейській державі громадяни не можуть продавати та купувати ріллю.

Однак все ж є способи отримати сільськогосподарську землю у довгострокове користування в умовах дії мораторію. І цим інструментом наразі активно користуються.

Мова про емфітевзис – це договір про придбання прав на користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яка належить іншій особі.

Емфітевзис може бути як строковим так і безстроковим.

Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) можна перепродати, здати у заставу банку, чи передати у спадок.

Для земель державної та комунальної власності строк емфітевзису не може перевищувати 50 років. Крім того, державна та комунальна земля по емфітевзису не може бути відчужена, передана до статутного капіталу підприємства чи банку у заставу.

В умовах заборони вільно розпоряджатися своєю землею багато українців використовують емфітевзис саме для обходу цього дискримінаційного закону.

Моніторинг земельних відносин, який започатковано в рамках проекту Світового Банку, провів повну інвентаризацію всієї ріллі в земельному кадастрі.

Згідно з проаналізованими даними, лише у 2016 році за схемами емфітевзису були передані новим власникам 11,2 тис. ділянок сільськогосподарської землі загальною площею 40 тис. га.

Для чого в Україні використовують емфітевзис

Емфітевзис виникає на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільгосппотреб. Він відрізняється від оренди тим, що в договорі емфітевзису не прописані часові обмеження, передбачається можливість продажу та успадкування права користування.

Так, фактично власник не може продати землю, але може продати право нею керувати та її обробляти.

Кому вигідно укладати такі договори

Договори емфітевзису укладають невеликі підприємства, які обробляють укрупнені земельні ділянки в десятки гектарів.

В першу чергу це вигідно для власників садів, виноградників та інших багаторічних насаджень, бо дає можливість захистити своє право на вирощені рослини та не втратити оренду, коли сад чи ягідник стане товарним.

Великим гравцям ринку, земельний банк яких складають паї, емфітевзис нецікавий.

Недоліки емфітевзису

Власники землі, які продають право довгострокового користування своєю землею через обмеження конкуренції не отримують справедливу вартість за свій пай.

Водночас покупці, сплачуючи кошти за землю, все ж не стають власниками цих ділянок.

Крім того, така колізія між тим, хто є формальним і фактичним власником паю, створює суттєве джерело корупції та махінацій з податками.

Ризики купівлі землі через емфітевзис

По-перше, щоб не платити податки з усієї суми, сплаченої за набуття права користування земельною ділянкою, реальну суму угоди в договорі не вказують.

А це несе ризик для продавця, що й на руки він отримає не реальну суму, а занижену - ту, яку вказали у договорі.

По-друге, фіскальна служба, розуміючи, що емфітевзиси часто продають за заниженими цінами, може ініціювати визнання договорів емфітевзису "удаваним правочином" і визнати його недійсним.

Для покупця головний ризик в тому, що він не стає власником, але лише оформлює своє право користування на договірних відносинах. При цьому можливість розривання договору залишається.

Де емфітевзис - найпопулярніший

Лідерами у 2016 році серед регіонів за кількістю проведених у 2016 році транзакцій емфітевзису були Полтавська (1664. ), Одеська (1438) та Сумська (1424) області.

У Дніпропетровській було здійснено 1212 транзакцій, а в Донецькій області – 967.

Найменше вдавались до емфітевзису – в Івано-Франківській (3), Волинській (7), Кіровоградській (11), Львівській (17) областях.

За площею сільськогосподарських земель, що були передані у право користування через емфітевзису, в лідерах – Полтавська (4 827 га), Кіровоградська (4 401 га), Одеська (4 198 га), Запорізька (4 151 га) та Дніпропетровська (4 128 га) області.

Найменше землі передали у користування – в Івано-Франківській (5,2 га), Волинській (18,2 га), Львівській (31,4 га), Тернопільській (122 га) областях.


Запам'ятати мене