Компания-застройщик ищет площадки под многоэтажное жилое строительство
Земельна біржа : Пошук об'єкта | Додати оголошення | Ваш запит  
 
Земельна біржа
Новини



ТОВ С.В.С. Холдинг

Публікації
Чи порахує земельний кадастр українську землю?

Про зміст законопроекту «Про Державний земельний кадастр» напередодні його розгляду парламентом у другому читанні Радіо Свобода розпитувало у Володимира Жмуцького, провідного експерта із земельних питань Центру Разумкова, і Євгена Берднікова, директора Департаменту нормативно-правового забезпечення розвитку земельних відносин Державного земельного агентства.

Ірина Штогрін: Верховна Рада сьогодні за планом має ухвалити у другому читанні законопроект «Про Державний земельний кадастр». Ухвалення кадастру є однією з необхідних умов для того, щоб в Україні міг запрацювати ринок землі. Адже з 1 січня 2012 року припиняє свою дію мораторій на продаж земель. І діюча влада однозначно заявила про те, що має намір перетворити землю у реальний товар.

Так вчора міністр АПК Микола Присяжнюк заявив про те, що з введенням повноцінної приватної власності на землю в аграрний сектор можна буде залучити до 80 мільярдів гривень на рік. Ці інвестиції дадуть можливість Україні використати її аграрний потенціал, на якому наголошують усі світові експерти.

Якщо вони дають оцінку економіці України, то вони кажуть, що вона, на жаль, зараз в нерозвинутому стані, але вони вказують, що основний актив України як країни – це її земля.

Пане Бердніков, кадастр, з одного боку, ніби, річ проста: порахували все, що є, дали оцінку кожній земельній ділянці, яка є, оцінку за її якістю, оцінку у вигляді якоїсь ціни.

Микола Присяжнюк каже, що якщо брати десь базову ціну на рівні 10 тисяч гривень за гектар, то це вже такий мінімальний рівень, який дасть можливість банкам кредитувати аграріїв і допомагати тим, хто хоче займатися землею.

Але водночас експерти стверджують, що не все так просто з земельним кадастром. У чому головна проблема?

Євген Бердніков: Хочу Вас запевнити, що безумовно кадастр – це настільки серйозна, настільки фундаментальна річ, що простого в ньому вже майже нічого. Тобто кадастр – це основа розвитку земельних відносин, це основа гарантування прав на землю і навіть не тільки на землю, це основа прав на нерухомість, тому що нерухомість тісно пов’язана з землею.

Тобто питання кадастру не є якимись суто технологічними, суто обслуговуючими для ринку землі. Це окрема базова категорія розвитку земельних відносин, розвитку відносин прав власності на нерухомість, розвитку суміжних з земельним кадастрів, тобто кадастрів природних ресурсів, містобудівного кадастру.

І це, скажімо так, інформаційна, геоінформаційна основа системи гарантування прав власності, що є однією з основних вимог і міжнародних експертів, і це гарантування прав. Я маю на увазі, це один із найважливіших показників розвитку цивілізаційного стану країни взагалі.

– В ідеалі (я як журналіст просто це бачу) це має бути так, що навіть в електронному варіанті, ми можемо просто відкрити сайт і на ньому побачити: ось перелік всіх українських земель. Це може зробити будь-яка людина у будь-якій точці світу, в тому числі кожен громадянин України, і побачити: ось така земельна, наприклад, ділянка – сільськогосподарського призначення, тут – земля така, приблизно її базова ціна – така-то, власником її є той і той. Правильно?

Євген Бердніков: Не зовсім. Справа в тому, що сайт – це тільки оболонка.

Але кадастр має два аспекти. Аспект оболонки, тобто аспект зовнішній, і аспект інформаційного наповнення, тобто аспект внутрішній. Ми дуже сподіваємося на те, що сьогодні Верховна Рада ухвалить у другому читанні та в цілому закон України «Про Державний земельний кадастр», і перед Держземагенством постануть дуже серйозні завдання щодо створення як однієї складової – зовнішньої, так і іншої складової – внутрішньої.

Що стосується сайту, Інтернету, то хочу підкреслити, що законопроектом передбачено, що з 1 січня 2013 року кожна людина може за допомогою звичайного браузеру, без якихось спеціальних засобів, без якихось програмних спеціальних засобів вийти на офіційний сайт Держземагенства та побачити базову кадастрову інформацію, але не зовсім ту, про яку Ви казали.

Серед тих відомостей, які Ви зазначили, йдуться відомості про власника, про особу власника. На сьогоднішній день за законом України «Про захист персональних даних» заборонене розголошення персональних даних без згоди самої особи. Тобто, ми зможемо побачити те інформаційне наповнення кадастру, яке існує на сьогоднішній день. Без персональних даних.

– Але власників ми не побачимо?

Євген Бердніков: Так.

– Вперше на законодавчому рівні пропонується визначити статус обмінного файлу як електронного документу, що відображає зміст документації, на підставі якого ведуться і вносяться зміни до Державного земельного кадастру. Поясніть, будь ласка.

Євген Бердніков: Це, з одного боку, така суто технологічна річ, тому що для того, щоб інформацію розмістити в електронній системі, в інформаційній системі, треба її формалізувати певним чином, тобто її треба формалізувати у відповідній відомості про кількісні, якісні характеристики земельної ділянки, їх оцінку і занести це в електронну систему Державного земельного кадастру. Обмінний файл виконує роль носія технічного цієї інформації.

Але новела полягає у тому, що обмінний файл постає документом. Тобто землевпорядна організація чи землеоціночна організація, яка створила цей файл, персоніфікується її відповідальність за якість цієї інформації, з одного боку, а з іншого боку, усуваються корупційні чинники, пов’язані з можливістю несанкціонованої зміни цієї інформації з боку якихось чиновників, посадовців чи просто якихось зловмисних людей. У цьому полягає новела, яку закладено в проект закону «Про Державний земельний кадастр».

– Пане Жмуцький, яка Ваша думка щодо того, що ми насправді, якщо сьогодні Верховна Рада ухвалить Державний земельний кадастр, все ж таки не побачимо, хто є власником певних земельних ділянок?

Володимир Жмуцький: Безумовно не побачимо, бо рано ще про це говорити.

Перш за все я хочу привітати усіх фахівців, депутатів, розробників з тим, що ми виходимо на фінішну пряму. Сьогодні, дай Боже, щоб був прийнятий закон «Про Державний земельний кадастр». Адже це вже буде 7-ма спроба Верховної Ради прийняти такий закон.

– І років 15 чи більше повторювали без кінця: земельний кадастр, земельний кадастр…

Володимир Жмуцький: Не знаю, як 15 років, але у всякому разі у 2003 році вперше у Верховну Раду був внесений проект закону «Про Державний земельний кадастр». До речі, Верховна Рада тоді прийняла рішення взяти його за основу. І оця «основа» дороблялася, Ви бачите, вже скільки років.

Тепер наступне, що я хочу сказати. Безумовно, це добре, якщо ми приймемо сьогодні закон «Про Державний земельний кадастр». Можна дуже довго говорити про його якість, про його переваги і недоліки, але як зараз модно говорити у землевпорядному експертному суспільстві, краще поганий мир, ніж добра війна.

– Краще поганий кадастр, ніж ніякого. Ви це мали на увазі?

Володимир Жмуцький: Так. На жаль, це так.

Тому що протягом оцих років йшла… Чому ми не маємо й досі земельного кадастру? Протягом цих багатьох років йшла «відомча війна» між Держкомземом (про це всі чомусь не говорять) і Мінюстом. Тому що держава намагалася спочатку зробити сучасний Державний земельний кадастр. У межах кадастру повинні були реєструватися не тільки земельні ділянки, а й права на них. Але Мінюст з цим не погоджувався.

І врешті-решт він переміг, тому що на сьогодні Державний земельний кадастр – це, як би там не казав мій колега, інформаційна система відомостей про земельні ділянки, а реєстрацію прав щодо неї буде вести Мінюст. Ну, не все так добре в нашій хаті. Спочатку треба зареєструвати…

– А ще які основні проблеми?

Володимир Жмуцький: Я ж все-таки оптиміст. Я хотів би краще говорити про те, що ми досягаємо певного рівня.

Але якщо про недоліки, то основний недолік цього проекту закону – це те, що в ньому дуже багато відсильних норм. Я їх нарахував 14. Що таке відсильні норми? Це коли певна проблема вноситься в закон, але відсилається у порядку, який визначається Кабінетом Міністром. І найстрашніше те, що відомчою відсильною вирішуються питання порядку ведення Державного земельного кадастру, який визначається Кабінетом Міністрів. Вибачте, навіщо тоді писати закон, якщо врешті-решт це буде визначено постановою Кабміну?!

Це старі граблі, на які законопроектанти нашої держави дуже часто наступають. Усі закони повинні бути законами прямої дії – не треба відсилати до якогось відомства, яке потім переробить ті норми, які визначені в законі на свій кшталт.

До речі, і Конституція, і Земельний кодекс України говорять про те, що всі питання, які визначають право власності на землю, вирішуються тільки на підставі закону! А ми будемо мати проект закону, де 14 відсильних норм будуть розроблятися за допомогою Кабінету Міністрів. Все рівно це ляже на плечі Держкомзему.

І що найстрашніше? Всі говорять про те, що запрацює Державний земельний кадастр з 1 січні 2012 року, 2013 року. Якщо взяти статистику, то ніколи Держкомзем більше, ніж 3, максимум 4 постанови Кабміну не спромігся розробити протягом року. Отже, якщо порахувати, то повністю нормативна база щодо введення Державного земельного кадастру буде через років 5.

– Пане Бердніков, чи поділяєте Ви такий песимізм пана Жмудського? Чи справді так довго треба буде на те, щоб Державний земельний кадастр працював?

Євген Бердніков: Я не згоден з двома основними тезами, які висловив мій колега. А саме з тезами, що причинами нестворення кадастру до цього часу були суперечки між Держкомземом та Мінюстом.

Ці суперечки були спробою поділити шкіру невбитого ведмедя, тому що кадастр треба створити чи кадастр реєстраційної системи створити, як факт, як інформаційну базу, а потім сперечатися, хто буде керувати цією базою. Тому, коли ми кажемо, що ми сперечалися за щось, немає цього, за що сперечалися, то це дуже слабка теза.

– А ведмедя, даруйте, просто вбили, поки ці суперечки йшли, розділили на частини. Я про землю. Українська земля має власників. Просто ми все рівно про них не дізнаємося поки що, але сподіваюся таки. Але ми це неодноразово обговорювали в нашій студії.

Євген Бердніков: Що стосується кадастру, то його треба створювати, як інформаційну основу на сьогоднішній день державної реєстрації і прав.

Те, що ми перейшли від, скажімо так, моно до дуалістичної системи кадастру та реєстрації його прав – це наслідок тієї ситуації, що Держкомзем протягом 6 років, маючи безумовно власну редакцію закону про реєстрацію прав, не зміг свого часу скористатися. Тому ті, хто сьогодні працює в Держземагенстві, перед ними стоїть дуже серйозне завдання, в тому числі пов’язане з виправленням тих помилок, які були припущені.

Що стосується другої тези мого колеги про те, що 14 відсильних норм, що, нібито, треба буде прийняти 14 підзаконних актів у вигляді постанов Кабінету Міністрів, то це зовсім не так. Насправді є 14 відсильних норм. Але це відсильні норми до одного нормативного акту – до єдиної постанови Кабінету Міністрів, яка буде врегульовувати усі технологічні аспекти кадастру.

Як казав народний депутат Роман Володимиром Ткач, який доповідав проект цього закону на першому читанні і є одним з авторів цього законопроекту, цей законопроект не тільки фундаментальний, він ще й має багато технологічних аспектів.

Якщо ми будемо у тексті закону виписувати формат обмінного файлу, то ніхто не зможе із нефахівців це прочитати. Закони пишуться для людей, для того, щоб вони були зрозумілі. І обсяг цього закону зріс би більше, ніж на порядок. Тобто велика робота безумовно попереду. Це робота над розробкою та прийняттям цієї великої постанови Кабінету Міністрів, якою будуть врегульовані всі ці технічні та технологічні аспекти.

Але що стосується принципових аспектів, аспектів захисту прав, аспектів строків розгляду звернень громадян, аспектів кінцевої продукції, яку громадянин отримає, всі аспекти, які мають відношення до власності чи до прав людини, безпосередньо врегульовані в законі нормами цього закону.

До речі, цей законопроект на відміну від всіх інших є найбільшим за обсягом і найдетальнішим за обсягом зі всіх тих законопроектів, які подавалися до Верховної Ради.

– Пане Жмуцький, у нас стаття 13 Конституції каже, що земля і її надра належать українському народу, земля у нас є національним багатством і перебуває під особливою охороною держави. Що, якщо Верховна Рада ухвалить Державний земельний кадастр, це дасть власникам паїв?

Володимир Жмуцький: Нічого кращого немає, як повернутися до норм цього проекту.

По-перше, статтею першою визначено, що Державний земельний кадастр (підкреслюю, хочу, щоб до цього дослухався мій колега!) – це перш за все інформаційна система відомостей про земельні ділянки.

– Так він з цим і не сперечається.

Володимир Жмуцький: Ну, начебто.

І вона використовується як органами влади, органами місцевого самоврядування, так і юридичними, і фізичними особами. Тобто для того, щоб щось купити, продати, варто мати максимальну інформацію щодо предмету купівлі-продажу. Саме ця система Державного земельного кадастру, яка надасть можливість, вірю в те, що надасть можливість навіть в режимі онлайн відслідковувати і черпати інформацію, яка не є, скажемо так, забороненою.

Тобто якщо людина володіє на справедливому праві тією чи іншою річчю, в даному випадку земельною ділянкою, то немає чого ховатися, немає чого соромитися того, що інформацію про те, що Петренко чи Сидоренко має там 100, 200 гектарів землі. Якщо ви набули і справедливо на підставі законодавства, то це не є секретною інформацією.

– Ті, хто має по 1,5, по 2 гектари, якраз, я так думаю, і не переживають з того приводу, що про їхню власність дізнаються.

Володимир Жмуцький: Так-так. Ми зрозуміли, кого я маю на увазі.

– Але я якраз у Вас питала про тих, хто отримав цю землю, віддав її в оренду. І не секрет, що віддали більшість людей, які є власниками паїв, у довгострокову оренду на 50 років. При чому у деяких документах (я їх сама бачила) в угодах, договорах написано, що якщо помре власник цієї землі, то земля перейде у власність до орендаря. Так от, я теж так думаю, що буде ухвалений цей закон. Вірю, скажу, як Ви. Що може зараз дізнатися? Тобто, можна дізнатися приблизно, скільки ця земля може коштувати. Правильно?

Володимир Жмуцький: Так. Можна буде взнати… Ну, перш за все, треба повернутися до того, про що ви спочатку говорили, що саме закон «Про Державний земельний кадастр» і закон «Про ринок земель» дадуть підставу Верховній Раді відмінити мораторій, тобто заборону продажу земель сільськогосподарського призначення. Це є ті самі ринкові відносини, яких так довго очікували люди щодо землі.

А далі кожен з власників земельної ділянки у праві на свій розсуд розпорядитися, що робити зі своєю земельною ділянкою: чи продати, чи, навпаки, набути ще у власність якусь кількість земель. А якщо вона знаходиться в оренді, то цілком достатньо буде звернутися у Державний земельний кадастр, щоб подивитися на справжню вартість своєї земельної ділянки. І вже на підставі цих даних щодо оцінки землі, її кількості, бо дуже багато земельних ділянок знаходиться у віртуальному стані, тобто вони не закріплені на місцевості поворотними точками і не мають координат.

Тобто вони будуть озброєні інформацією для того, щоб у подальшому вести договірні перемовини чи з орендарем, чи з покупцем, як мінімум.

– Пане Бердніков, ми з Вами до початку розмови говорили про те, що в Україні під час розпаду СРСР була інформація про те, яка земля, що вона з себе представляє, а потім Ви сказали про те, що по суті українська Державна земельна агенція створювалася з чистого аркушу паперу. Як зараз? Державний земельний кадастр використовуватиме ту інформацію, яка була накопичена впродовж 20 років незалежності?

Євген Бердніков: А завдання самого найближчого часу – це систематизувати всю цю інформацію, яка була накопичена протягом останніх років і не тільки останніх років, яка є актуальною, систематизувати її в електронному вигляді та внести в єдину геоінформаційну систему.

Це завдання, яке потрібне і без виконання якого кадастр не запрацює, кадастр, маючи навіть найкращу оболонку, найкращі технічні засоби свого функціонування, без своєї головної частини, без свого інформаційного наповнення так і залишиться оболонкою.

Тому головні зусилля Держземагенства будуть покладені на те, щоб систематизувати ту інформацію, дуже розрізнену інформацію. І багато цієї інформації, біля 50% вона взагалі в електронному, у цифровому вигляді не існує. Тобто потрібна велика, клопітка робота з архівними матеріалами для того, щоб все це зібрати воєдино і все це розмістити у Державному земельному кадастрі.

– Ви як прогнозуєте, скільки треба часу на те, щоб більш-менш ця інформаційна картина була вибудувана?

Євген Бердніков: Я думаю, що основу ми будемо мати до кінця поточного року. І ця робота буде продовжуватися далі.

До речі, у розвинутих європейських країнах кадастри будувалися старі ще. В основі побудови кадастру кожна країна має свою національну модель побудови кадастру, яка перш за все ґрунтується на якихось національних, правових традиціях, які є.

Тобто зараз ми вимушені починати з чистого аркушу. Це дуже погано, з одного боку, а з іншого боку, це величезний шанс створити сучасний технологічний кадастр. І ми орієнтуємося саме на це, ми орієнтуємося саме на кращі світові зразки. Якщо нам вдасться реалізувати практично те, що ми собі намітили, то ми будемо мати без перебільшення один з кращих кадастрів світу.

– Пане Жмуцький, Ви говорили про те, що дуже багато земельних ділянок навіть невиділені насправді на карті, тому що зрозуміло тим, хто хоч пробував займатися тим, щоб оформити державний акт на володіння земельною ділянкою, то це вимагало величезних зусиль, грошей і всього іншого. І дуже багато людей просто цього навіть не намагалися робити.

Якщо запрацює Державний земельний кадастр, які це дасть переваги тим людям, які ще не виділили свою земельну ділянку, свій пай, скажімо, в натурі, на місці?

Володимир Жмуцький: Мені дуже важко казати про певні переваги. Тим більше їх не буде.

– Я собі якось уявляла, що якщо Державна агенція цим займатиметься, то поїдуть землеміри, виміряють це, що по документах є, позначать, напишуть: власник той то. Пане Бердніков, ні?

Євген Бердніков: Безумовно, для того, щоб навести лад у земельних відносинах, земельна реформа повинна була б починатися з інвентаризації. На жаль, цього не було зроблено.

Але краще пізно, ніж ніколи. Тільки інвентаризація земель, реальна інструментальна інвентаризація земель в натурі дасть досягти того результату, про який Ви кажете.

Радіо Свобода

Радіо Свобода
2011-07-07 23:07:38
 
Версія для друку
© Land-Ukraine 2003-2007 Головна | Новини | Земельна біржа | Земельні торги | Інвестиційні проекти | Ціни на землю | Законодавство |
Публікації | Вакансії | Каталог підприємств | Корисні посилання | Про проект
Rambler's Top100